中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步于上世紀(jì)90年代初，至今已有25年的歷史了。作為業(yè)內(nèi)人士，我?guī)缀跄慷煤蛥⑴c了這一行業(yè)發(fā)展的全過程，對(duì)其發(fā)展的大脈絡(luò)有些觀察和思考，現(xiàn)予階段性總結(jié)并呈上，以期與大家分享。

　　  在25年的長(zhǎng)期發(fā)展之后，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)從起步、摸索、動(dòng)蕩、調(diào)整的過程中逐步趨于理性和成熟。這一過程又一次印證了發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)總結(jié)出的一條規(guī)律——當(dāng)一個(gè)國(guó)家的人均GDP達(dá)到800~1000美元時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)開始起步；達(dá)到3000美元時(shí)，行業(yè)發(fā)展開始加速；達(dá)到7000美元左右時(shí)，行業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)期；達(dá)到12000~13000美元時(shí)，行業(yè)發(fā)展進(jìn)入飽和期。2013年底，我國(guó)的人均GDP已經(jīng)接近7000美元，與發(fā)達(dá)國(guó)家總結(jié)出的規(guī)律完全契合。

　　  再過十年，我國(guó)人均GDP超過13000美元時(shí)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將達(dá)到供需的飽和點(diǎn)，行業(yè)的發(fā)展也將從頂峰開始回落。可是，作為近十四億人口的大國(guó)，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率去年為53%，如不包括2.5億非戶籍人口，也只有36%，離實(shí)現(xiàn)70%的城鎮(zhèn)化目標(biāo)，還需要大約20年的時(shí)間。因此，我們有理由相信，作為城鎮(zhèn)化推進(jìn)的主要載體，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在未來的15~20年內(nèi)，仍有持續(xù)的增長(zhǎng)空間。

　　  當(dāng)下：細(xì)分時(shí)代已經(jīng)到來

　　  25年后的今天，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)期后，發(fā)展現(xiàn)狀突出的特征就是“細(xì)分”。這種細(xì)分表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

　　  1.市場(chǎng)的細(xì)分。

　　  當(dāng)市場(chǎng)真正處于理性后，行業(yè)的基本屬性開始發(fā)揮作用，商品的價(jià)值規(guī)律開始發(fā)揮作用，供求關(guān)系決定商品房?jī)r(jià)格短期內(nèi)升降的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理、城市開發(fā)總量與總體消費(fèi)需求決定泡沫存在與否的道理，開始為人們所認(rèn)知。

　　  那些簡(jiǎn)單武斷地預(yù)測(cè)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)何時(shí)崩盤的論斷顯得過于嘩眾取寵；一些所謂的專家學(xué)者關(guān)于“三四線城市泡沫大于一二線城市泡沫”的推斷也不免顯得過于草率。簡(jiǎn)言之，當(dāng)市場(chǎng)的“六大主體”(政府、金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、媒體、消費(fèi)者、專家學(xué)者)逐步成熟后，就不應(yīng)該再像以往一樣以“線”劃線，以點(diǎn)及面，而應(yīng)該根據(jù)不同城市的人口規(guī)模、地理位置、經(jīng)濟(jì)總量、供求狀況、資源稟賦、政策導(dǎo)向、城市化水平等，區(qū)別判定每一個(gè)城市的市場(chǎng)狀況。

　　  例如：鄭州、武漢、西安同屬二線省會(huì)城市，武漢和西安的人口達(dá)到本省人口總數(shù)的20%左右，而鄭州因設(shè)省會(huì)僅有60年歷史，全市人口僅占本省人口總數(shù)的8%左右。由于地處全國(guó)交通樞紐位置，加之中原經(jīng)濟(jì)區(qū)、國(guó)家航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)、高鐵十字樞紐等有利因素，與武漢、西安相比，作為1.06億人口的河南省省會(huì)城市，鄭州城市化的提升空間勢(shì)必大于其他兩市。

　　  即使在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，三四線城市的發(fā)展也不均衡，一些四線縣級(jí)城市如神木縣等，因在建規(guī)模過大，供需嚴(yán)重失衡；但在一些城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)的中西部人口大縣，仍不乏“日光盤”案例。因此，我們?cè)谂卸ㄊ袌?chǎng)狀況時(shí)，還是應(yīng)回到它的基本面上，按照相關(guān)的基本指標(biāo)對(duì)其做出細(xì)分和判斷。

　　  2.開發(fā)商的細(xì)分。

　　  在經(jīng)過了二十多年的發(fā)展后，開發(fā)商陣營(yíng)在不斷地進(jìn)行分化。

　　  以企業(yè)概念區(qū)分，有價(jià)值觀驅(qū)動(dòng)型，也有商業(yè)利益驅(qū)動(dòng)型；有戰(zhàn)略導(dǎo)向型，也有機(jī)會(huì)導(dǎo)向型；有上市公司，也有非上市公司；有激進(jìn)擴(kuò)張型，也有穩(wěn)健甚至保守型；有跨國(guó)、跨省擴(kuò)張型，也有區(qū)域發(fā)展型；有多業(yè)態(tài)綜合開發(fā)型，也有單業(yè)態(tài)專業(yè)開發(fā)型。

　　  2004年“8·31大限”后，房地產(chǎn)的資本屬性日益顯露，與資本市場(chǎng)完成對(duì)接的上市公司加快了在全國(guó)一二線城市的布局步伐，迅即拉開了市場(chǎng)格局調(diào)整的大幕。

　　  2005年至2013年期間，約50家開發(fā)企業(yè)先后以借殼或直接IPO方式上市，并主動(dòng)在大中城市進(jìn)行戰(zhàn)略布局。未能與資本市場(chǎng)完成對(duì)接的房企在強(qiáng)大的資本驅(qū)動(dòng)型對(duì)手面前，屢屢在激烈的土地競(jìng)拍過程中敗下陣來，最終只能被迫向下一級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。

　　  這種由大城市逐步向中等城市“梯次轉(zhuǎn)移”現(xiàn)象在過去的9年中多發(fā)生在競(jìng)爭(zhēng)較為激烈的一二線城市，近兩年有向三線城市蔓延的趨勢(shì)。

　　  我曾經(jīng)在2005年初對(duì)這種市場(chǎng)格局的調(diào)整趨勢(shì)做出過預(yù)測(cè)，認(rèn)為調(diào)整的周期大約為10年左右，調(diào)整的結(jié)果有兩個(gè)：一是到2015年前后，各大中城市60%以上的市場(chǎng)份額將會(huì)被這個(gè)城市的前10大開發(fā)商占據(jù)；二是在“梯次轉(zhuǎn)移”的背景下，每個(gè)大中城市的前10大開發(fā)商一半以上來自外地。

　　  市場(chǎng)的規(guī)律再次告訴我們，一旦行業(yè)發(fā)展進(jìn)入成熟期后，只有那些價(jià)值取向清晰、戰(zhàn)略方向明確、管理規(guī)范透明、機(jī)制健全合理、學(xué)習(xí)創(chuàng)新能力卓越的企業(yè)，才能在激烈殘酷的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出；那些終極目標(biāo)模糊、機(jī)會(huì)導(dǎo)向、管理隨意、無行為底線、短期利益至上的企業(yè)，面對(duì)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，必將不斷地被邊緣化，甚至改行出局。

　　  3.產(chǎn)品業(yè)態(tài)和商業(yè)模式的細(xì)分。

　　  隨著行業(yè)的不斷成熟，房地產(chǎn)產(chǎn)品業(yè)態(tài)日漸豐富多元——住宅(毛坯、精裝、科技、綠色、集成等)、商業(yè)(購物中心、商場(chǎng)、獨(dú)立店、街鋪等)、倉儲(chǔ)物流和工業(yè)廠房、酒店、體育文化和旅游度假物業(yè)、酒店式公寓、養(yǎng)老養(yǎng)生物業(yè)等等，門類齊全。相對(duì)應(yīng)的商業(yè)模式也在不斷細(xì)分——快速周轉(zhuǎn)、持有經(jīng)營(yíng)、產(chǎn)權(quán)式委托經(jīng)營(yíng)、基金代持、售后返租、以租代售等，模式不斷創(chuàng)新。產(chǎn)品業(yè)態(tài)與商業(yè)模式豐富多元的目的，是為了平衡企業(yè)現(xiàn)金流和盈利能力的需要，滿足資本市場(chǎng)對(duì)企業(yè)“持續(xù)盈利、穩(wěn)定增長(zhǎng)”的要求，最終提高企業(yè)生存和發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。

　　  行業(yè)基本面：未來15~20年穩(wěn)定發(fā)展

　　  自1990年廣州第一個(gè)大型住宅小區(qū)淘金花園開發(fā)以來，中國(guó)市場(chǎng)化的房地產(chǎn)業(yè)迄今已有25年的歷史。

　　  按時(shí)間段來劃分，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大約劃分為三個(gè)階段：

　　  起步階段。1990年至1998年，是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的起步階段。這一階段的房地產(chǎn)業(yè)有兩個(gè)關(guān)鍵詞：一是“無序”，二是“調(diào)控”。由于行業(yè)剛剛起步，政府的相關(guān)法律法規(guī)尚不完善，土地的出讓方式以協(xié)議出讓為主，只要有一張合同，即可隨意轉(zhuǎn)讓，于是便有了海南、惠州、北海等地的“擊鼓傳花”倒賣土地的亂象。那個(gè)時(shí)候，開發(fā)商憑一紙土地協(xié)議即可“賣樓花”,土地款未付清賣樓款就能回收，投資回報(bào)率甚至可以高達(dá)500%以上——從政府、銀行、開發(fā)商、媒體到消費(fèi)者，整個(gè)市場(chǎng)主體的行為方式都是無序的。

　　  針對(duì)這一狀況，1993年開始主掌中國(guó)經(jīng)濟(jì)的朱镕基副總理施以重拳，用“關(guān)水龍頭”的方式，責(zé)令銀行對(duì)企業(yè)的期貨、股票、房地產(chǎn)類投資停止貸款，開始了第一輪的宏觀調(diào)控。直至1997年8月份中央北戴河會(huì)議，重又“將城市居民住宅的開發(fā)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)”，年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確了這一方針，結(jié)束了接近5年的宏觀調(diào)控。

　　  提速階段。1998年至2003年，是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的提速階段。這一階段也有兩個(gè)關(guān)鍵詞，一是“停止福利分房”，二是“按揭貸款”。

　　  這兩項(xiàng)舉措使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展猛然提速，1998年商品房銷售面積較1997年實(shí)現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)，首次突破1億平方米大關(guān)。之后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)保持著快速的發(fā)展勢(shì)頭。

　　  調(diào)控階段。2004年至2013年，是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策頻出階段。這一階段的關(guān)鍵詞是“政策多，時(shí)效短”，“保障房”。

　　  “國(guó)八條”、“國(guó)五條”、“新五條”接連推出，120平方米普通商品房實(shí)行一年即為“90/70”(90平方米占比必須在70%以上)所替代。其中最重要的一項(xiàng)法規(guī)是“截至2004年8月31日，所有商品房用地停止以協(xié)議方式出讓，必須實(shí)行‘招、拍、掛’”，被業(yè)界稱為“8·31大限”。這是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)真正開始走向規(guī)范與良性運(yùn)行的分水嶺！也是行業(yè)的資本屬性開始顯露“推手”面目的起點(diǎn)。

　　  這一階段另一重要事件是“保障房”。2011年“十二五”啟始之年，啟動(dòng)了“五年建設(shè)3600萬套保障房”的宏偉計(jì)劃。這一計(jì)劃標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從此進(jìn)入成熟穩(wěn)定的發(fā)展時(shí)期。

　　  通過上述三個(gè)階段的發(fā)展，中國(guó)新建各種住宅近200億平方米，其中超過100億平方米的商品房住宅，有效地提升了超過1億個(gè)家庭的住房水平。2013年，全國(guó)商品房銷售總額已突破8萬億元，如加上每年投入使用的400余萬套保障房部分，規(guī)模更加宏大。

　　  作為城市化的主要載體，房地產(chǎn)業(yè)直接或間接拉動(dòng)著40余個(gè)行業(yè)的發(fā)展。對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)系數(shù)亦接近2左右。各級(jí)地方政府的財(cái)政收入中，土地出讓金和各種相關(guān)稅費(fèi)占比平均高達(dá)40%以上。

　　  當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀望情緒日漸加重，投資力度陡然減弱，行業(yè)間的悲觀情緒正在蔓延。我的看法是，在美、歐、日三大經(jīng)濟(jì)體長(zhǎng)期低速甚至負(fù)增長(zhǎng)的國(guó)際大背景下，置身在經(jīng)濟(jì)全球化的環(huán)境中，中國(guó)長(zhǎng)期保持雙位數(shù)高速增長(zhǎng)缺乏規(guī)律性因素支撐，相對(duì)高速甚至中速增長(zhǎng)也許將成為常態(tài)。

　　  但是，信息化、工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和新型城鎮(zhèn)化所產(chǎn)生的巨大動(dòng)力，使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長(zhǎng)的“基本面”沒有發(fā)生根本性改變，行業(yè)的基本屬性和特征作為規(guī)律性的基礎(chǔ)因素，決定著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在未來15~20年仍會(huì)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

　　  未來：迎接六大趨勢(shì)

　　  對(duì)行業(yè)成熟期的認(rèn)識(shí)，迫使我們必須認(rèn)真研究市場(chǎng)格局調(diào)整、分化和細(xì)分結(jié)果的價(jià)值；那種挖坑即賣房、是個(gè)開發(fā)商就能賺錢的“牛市”伴隨著行業(yè)粗放式發(fā)展階段的結(jié)束，也將一去不復(fù)返了；在今后的日子里，城市的興或衰、房?jī)r(jià)的升或降、開發(fā)商的壯大或消亡、樓盤銷售的熱或冷等，不應(yīng)再一概而論。一個(gè)細(xì)分的時(shí)代已經(jīng)到來，這是規(guī)律推動(dòng)的結(jié)果。

　　  在未來的15~20年里，房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)六大趨勢(shì)性變化。

　　  1.保障房分流“夾心階層”的購房需求。

　　  1998年前，各種形式的福利分房一直在持續(xù)，商品房的供應(yīng)面積也還不夠大，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的矛盾不算突出。

　　  1998年到2011年的十幾年里，由于福利分房制度在全國(guó)范圍內(nèi)的停止，加上人們改善住房需求的能力和愿望集中釋放，同時(shí)各級(jí)地方政府解決保障房意識(shí)和能力的嚴(yán)重缺位，商品房占比超過90%，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的矛盾十分突出，需求遠(yuǎn)大于供應(yīng)的局面使得房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲。

　　  2011年啟動(dòng)的“十二五”期間五年建設(shè)3600萬套保障房的計(jì)劃，包括正在實(shí)施的自住型商品房計(jì)劃，將從根本上改變我國(guó)住房市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使得保障房在市場(chǎng)上的占比達(dá)到25%~30%甚至更多，這將有效地分流大部分“夾心階層”的購房需求，緩解供需矛盾，從根本抑制房?jī)r(jià)的過快上漲。

　　  2.未來房?jī)r(jià)將由市場(chǎng)決定。

　　  房?jī)r(jià)的問題一直以來牽動(dòng)著幾乎所有國(guó)人的目光和神經(jīng)。按照一般的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，商品的價(jià)格短期內(nèi)由供求關(guān)系決定，長(zhǎng)期主要由其成本因素決定。但在中國(guó)，除此這外，政策因素不僅不能忽視，有時(shí)還起著主導(dǎo)作用。

　　  尤其在過去的十幾年間，由于保障房供應(yīng)長(zhǎng)期缺位，致使商品房供需失衡，房?jī)r(jià)上漲過快，政府不得已接連出臺(tái)政策予以調(diào)控，使得房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化程度嚴(yán)重降低。

　　  十八大后，新一屆政府堅(jiān)持放開市場(chǎng)無形之手，用好政府有形之手，有目的地讓市場(chǎng)規(guī)律發(fā)揮基礎(chǔ)性作用。政策因素減弱后，我們就可以根據(jù)每個(gè)城市或區(qū)域的住房供求狀況、城市化推進(jìn)節(jié)奏、家庭收入改變的情況等因素判定房?jī)r(jià)短期內(nèi)的升降；還可以按照土地價(jià)格、建材價(jià)格、勞動(dòng)力和管理費(fèi)水平、資金成本水平等房?jī)r(jià)構(gòu)成的成本因素變化趨勢(shì)，判斷房?jī)r(jià)的中期甚至長(zhǎng)期的走勢(shì)。

　　  3.10年后開發(fā)商數(shù)量將不足3000家。

　　  在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展過程中，開發(fā)商的數(shù)量曾多達(dá)8萬家之眾。隨著市場(chǎng)格局調(diào)整步伐的加快，開發(fā)商的數(shù)量將迅速減少。

　　  按照目前的行業(yè)現(xiàn)狀，再過3~5年，活躍型的、每年有新項(xiàng)目開工的開發(fā)商數(shù)量將大幅度減少至5000家以下；10年以后，可能減少至3000家以下。在這一過程中，開發(fā)商將被迫對(duì)自身的生存戰(zhàn)略做出調(diào)整，重新對(duì)企業(yè)的產(chǎn)品定位、商業(yè)模式、市場(chǎng)范圍、融資渠道和團(tuán)隊(duì)規(guī)模等做出選擇。這一判斷對(duì)于投資者、銀行、購房者及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)在選擇開發(fā)商作為合作伙伴或選購其產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)有重要的參考價(jià)值。

　　  4.住宅產(chǎn)業(yè)化將帶來房地產(chǎn)業(yè)的革命。

　　  發(fā)達(dá)國(guó)家的住宅產(chǎn)業(yè)化水平多已超過70%，地震多發(fā)國(guó)家如日本，有些建筑產(chǎn)品已高達(dá)90%，一棟建筑可以在幾十個(gè)小時(shí)內(nèi)裝配建成。而中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化率不及30%，整體仍處于起步和試點(diǎn)階段。

　　  作為從業(yè)人士，我們必須認(rèn)識(shí)到：1.住宅產(chǎn)業(yè)化將從根本上解決房屋的質(zhì)量問題，將建筑的誤差從厘米縮小到毫米，最終杜絕“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象；2.房屋建造周期大為縮短，從而使投資周期相應(yīng)地縮短，以生產(chǎn)效率的提升促進(jìn)投資收益率的大幅提升。我們甚至可以說，住宅產(chǎn)業(yè)化將會(huì)為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來一場(chǎng)革命。

　　  5.擁抱互聯(lián)網(wǎng)。

　　  互聯(lián)網(wǎng)正在改變各個(gè)層面的傳統(tǒng)行業(yè)。隨著大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來，人們的思維方式，幾乎各個(gè)行業(yè)的商業(yè)模式、管理方式等商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)逐步發(fā)生著變化。

　　  開發(fā)商未來將要學(xué)習(xí)如何運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)的思維方式和技術(shù)手段，從客戶需求的角度規(guī)劃企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為。當(dāng)客戶群體數(shù)以十萬、百萬計(jì)之后，如何從其購房的一次消費(fèi)后，利用網(wǎng)絡(luò)化的社區(qū)服務(wù)平臺(tái)，不斷發(fā)現(xiàn)和挖掘其生活中的二次消費(fèi)和持續(xù)消費(fèi)的需求，從延伸服務(wù)中尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，也是開發(fā)商正在探尋的經(jīng)營(yíng)方向。

　　  6.創(chuàng)新房地產(chǎn)金融將層出不窮。

　　  在未來15~20年，中國(guó)房地產(chǎn)金融系統(tǒng)將不斷健全和完善，與不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相配套的REITs(房地產(chǎn)信托基金)呼之欲出�？梢韵嘈牛�在行業(yè)不斷細(xì)分的趨勢(shì)下，按揭貸款證券化、土地銀行、住宅銀行、社區(qū)銀行離我們不再遙遠(yuǎn)。圍繞客戶資源整合和服務(wù)模式創(chuàng)新的金融產(chǎn)品也將層出不窮，一個(gè)房地產(chǎn)金融蓬勃發(fā)展的新局面已經(jīng)到來。

　　  結(jié)束語

　　  房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)的新興產(chǎn)業(yè)，過去20多年的發(fā)展經(jīng)歷了一個(gè)不斷起伏的過程。我寫此文的目的，是想通過對(duì)這一過程的回顧和總結(jié)，理出其發(fā)展軌道大的脈絡(luò)，對(duì)其發(fā)展的規(guī)律性和特殊性的觀察和思考予以整理，從而幫助讀者對(duì)這一產(chǎn)業(yè)有一個(gè)概括的了解。必須告訴大家的是，由于本人經(jīng)濟(jì)學(xué)理論功底淺薄，掌握的數(shù)據(jù)既不準(zhǔn)確也不系統(tǒng)，加之分析和判斷能力所限，文章的觀點(diǎn)難免片面甚至偏頗；同時(shí)，這篇文章對(duì)于投資者的投資導(dǎo)向、購房者的消費(fèi)導(dǎo)向、從業(yè)者的職業(yè)導(dǎo)向等并無實(shí)用性參考價(jià)值；于開發(fā)商而言，對(duì)土地的投資規(guī)劃、樓盤的銷售方案與融資方案等，本文并無開出具體的藥方。唯望此文能夠?yàn)楦魑涣私馕覈?guó)房地產(chǎn)業(yè)的過去、現(xiàn)在和未來提供些許幫助。如蒙獲益，此愿足矣。房地產(chǎn)“牛市”伴隨著行業(yè)粗放式發(fā)展階段的結(jié)束，也將一去不復(fù)返了；在今后的日子里，城市的興或衰、房?jī)r(jià)的升或降、開發(fā)商的壯大或消亡、樓盤銷售的熱或冷等，不應(yīng)再一概而論。一個(gè)細(xì)分的時(shí)代已經(jīng)到來，這是規(guī)律推動(dòng)的結(jié)果。信息化、工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和新型城鎮(zhèn)化所產(chǎn)生的巨大動(dòng)力，使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長(zhǎng)的“基本面”沒有發(fā)生根本性改變，行業(yè)的基本屬性和特征作為規(guī)律性的基礎(chǔ)因素，決定著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在未來15~20年仍會(huì)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入一個(gè)微妙的博弈階段，一方面是中央靜觀其變，一方面地產(chǎn)政府躍躍欲試；一方面消費(fèi)者持幣觀望，一方面開發(fā)商迫不及待。這種博弈交錯(cuò)之下，人們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的未來也產(chǎn)生了疑慮，多種推測(cè)和議論也莫衷一是，更加重了消費(fèi)者及從業(yè)人士對(duì)行業(yè)未來的擔(dān)憂。