很多房地產(chǎn)公司特別是未開始進行產(chǎn)品標準化和設計標準化的公司，在項目開發(fā)過程中存在大量的合同變更，其中一部分變更會提高產(chǎn)品品質(zhì)，后期可以通過銷售溢價進行彌補，另一部分變更比如設計錯漏等，則會顯著增加整個項目的開發(fā)成本。變更控制較差的公司其變更成本會占到合同總成本的50%~60%。

　　因此控制好變更對房地產(chǎn)企業(yè)來說有很重要的意義：

　　第一，可以有效節(jié)約項目開發(fā)成本;

　　第二，在某些方面可以提升產(chǎn)品品質(zhì)，提高產(chǎn)品溢價水平;

　　第三，可以對項目進度目標的達成起到很好的支持促進作用。

　　那么，如何控制合同變更呢?

　　一、強調(diào)變更預控，防患于未然

　　要控制合同變更并達到成本控制的目的，地產(chǎn)企業(yè)首先要做的是盡量減少合同變更的發(fā)生，而不是變更發(fā)生后再進行過程管控，即預控變更。通過變更的預控可在減少變更的基礎上有效控制項目開發(fā)成本，同時變更次數(shù)的減少，整個項目的開發(fā)進度也相對更可控。

　　變更預控對于已經(jīng)實現(xiàn)產(chǎn)品標準化和技術標準化的地產(chǎn)企業(yè)來說，相對容易，那么，對沒有實現(xiàn)產(chǎn)品標準化和技術標準化的地產(chǎn)企業(yè)來說，如何對合同變更進行預控呢?L公司成本管理中心為我們提供了一個可供參考的思路：

　　1.鎖定方案設計。項目開發(fā)前期籌劃階段應盡量將方案設計鎖定，方案不得輕易改動，以明確項目定位，避免因方案變化或提升品質(zhì)等原因?qū)е潞贤�變更發(fā)生;

　　2.做好招標的整體籌劃。在項目招標開始前對整個項目的招標做好整體統(tǒng)籌規(guī)劃，明確需要招標的有哪些、每個招標對應的招標范圍是什么、現(xiàn)場實施的具體條件是什么樣的，避免在簽訂合同后實施過程中，出現(xiàn)合同以外的工作內(nèi)容導致合同變更;

　　3.盡量使用施工圖招標。在項目開發(fā)計劃允許的情況下，盡量使用施工圖招標，避免方案調(diào)整變化以及總價形成高于暫定價造成的合同變更;

　　4.選擇適合企業(yè)的合作伙伴。在招標過程中加強對投標單位的考察，對于公司的標準合同條款與合作單位做到充分溝通，讓合作方明確自身的責任、義務及需要承擔的風險，以避免合同簽訂后合作方不履職造成合同終止或修改合同中的相關條款等;

　　5.確保合同執(zhí)行進度和項目開發(fā)計劃的匹配。要充分了解及掌握項目的開發(fā)計劃，在簽訂合同時避免出現(xiàn)后期合同延期以及由于延期造成的補償索賠等。

　　二、做好變更控制體系，將風險降到最低

　　預控的目的是盡量減少合同變更但并不足以完全避免合同變更的發(fā)生，因此對地產(chǎn)企業(yè)而言首先需有一套良好的變更控制機制，可從如下幾個方面入手：

　　1.做好變更規(guī)劃(預估變更)。地產(chǎn)企業(yè)的成本控制應形成按月進行成本回顧的管理機制，月度成本回顧時，需要結合當前的成本發(fā)生趨勢和市場環(huán)境，對近期可能發(fā)生的合同變更進行預估，包括變更的內(nèi)容、變更的金額等等，這樣在實際變更時可和變更規(guī)劃做比較，讓合同變更更有計劃性，降低合同變更的風險及對整個項目成本的影響程度;

　　2.做好變更限額控制。上述Y公司案例的癥結在于：公司僅對單筆變更金額進行了控制，缺乏對變更總價的控制;同時變更控制流程相對較短，大量的變更區(qū)域領導基本無法知悉，無法及時洞悉存在的變更風險。因此，對于地產(chǎn)企業(yè)來說，做好變更限額控制非常有必要，標桿企業(yè)一般會規(guī)定單份合同的變更累計總金額不超過合同總價的10%，如變更申報時發(fā)現(xiàn)變更金額超過10%則需要簽訂補充協(xié)議，審批流程更長，高層能及時洞悉風險，從而有效避免因大量小額變更而產(chǎn)生的變更黑洞;

　　3.企業(yè)全員加強成本意識。強化企業(yè)全員的成本管理意識，相關部門在申報合同變更時都應充分考慮該次變更對項目動態(tài)成本的影響，盡量將變更方案做到最優(yōu)化，以降低項目開發(fā)成本;

　　4.通過績效考核進行牽引。標桿企業(yè)大多會以工程變更率(當年的工程變更導致成本增加的金額/當年建安投資金額)作為衡量成本控制執(zhí)行措施的依據(jù)，并依此進行考核，能有效地從績效牽引上控制成本變更。

　　三、變更不可避免時，加強變更過程控制

　　當變更發(fā)生時，地產(chǎn)企業(yè)則需要加強對變更的過程控制，使其對成本和進度造成的影響降到最低。以J公司變更控制流程為例，其在變更過程控制中，重點從以下幾點進行控制：

　　1.控制變更的合理性。大型復雜變更在發(fā)生前，建議通過變更評審會對該變更的合理性進行討論，以確認該變更是否有必要發(fā)生;

　　2.控制變更金額估算的準確性。每筆合同變更估算金額務必要準確，且能提供明確的參考依據(jù)，如基于目標成本估算還是基于現(xiàn)場施工量估算;

　　3.控制變更方案。變更方案作為合同變更的補充性文件，說明變更應該怎么樣做，對整個變更的金額和進度有很大影響，因此變更方案需嚴格進行審核，保證方案經(jīng)濟化最優(yōu)，在審核方案時應重點考慮施工技術、施工組織、設計及工期安排等因素;

　　4.控制變更實施進度。在變更申報中就應明確該變更的具體時間節(jié)點，如變更方案的審批時間、變更的最后核查時間等等，工程部門在實施變更時要根據(jù)變更申報的時間嚴格控制進度。

　　總而言之，地產(chǎn)企業(yè)的成本控制水平反映了該企業(yè)的管理和技術的綜合水平，有效控制合同變更，能更好的節(jié)約項目成本，提升企業(yè)的管理和技術水平。