計劃不如變化快，這是很多房企的感概和面臨的共性難點，由此導致計劃達成率低，甚至開工、開盤、交房等重大節(jié)點也出現(xiàn)延誤，進而嚴重影響公司現(xiàn)金流安全及周轉效率。但對標桿企業(yè)J企來說，已經(jīng)沉淀一套有效的運作機制來解決這一行業(yè)頑疾。

　　J企近年來通過快周轉戰(zhàn)略，以年均50%的增幅快速步入百億軍團及房地產前30強行列，滾動開發(fā)對計劃的準點達成要求很高。“誰動計劃，就動誰前途”，通過這樣的強執(zhí)行模式，目前能夠保障絕大部分項目實現(xiàn)從拿地到開盤7個月，一二級計劃準點完成率達到90%以上，那J企是如何做到的呢?

　　漸進明細定目標，協(xié)調檢視保證合理性

　　1.集團和城市公司上下結合，分段編制

　　J企項目計劃編制以方案評審會為界，分為兩個階段：第一階段是在項目摘牌后7天內，由集團工程管理部按照集團標準工期及項目特點，基于項目整盤或者分期制定項目前期專項計劃(計劃范圍為摘牌-方案評審會)，作為前期計劃工作的目標;第二階段則是在方案報建通過后，由下屬公司總經(jīng)理組織各部門按照標段編制一二級計劃，并報集團審批。

　　為什么要采取這樣的方式呢?首先，通過分段編制計劃，漸進明細的確定整體計劃能夠在更大程度上保障計劃本身的合理性，規(guī)避由于各種因素導致后期計劃不合理的現(xiàn)象發(fā)生;其次，方案評審會也是集團和城市公司權責的一個分割點，有利于實現(xiàn)集團各部門及城市公司計劃執(zhí)行權責界面的清晰化，落實責任;再次，通過集團和城市公司上下結合共同參與的方式，實現(xiàn)對計劃目標的共識，防止集團自上而下編制計劃使得目標過于激進難以實現(xiàn)，或者下屬公司自下而上編計劃時目標又可能過于保守。

　　2.加強會議評審，協(xié)同檢視計劃的合理性

　　在計劃編制出來后，J企特別強調要加強計劃會議評審。首先，集團相關部門和城市公司一起就計劃執(zhí)行的難點、風險點進行預判，比如新城市新項目，為了確保前期方案能夠順利通過政府審批，會特別強調上報當?shù)貓蠼ㄕ�策要�?如長官偏好、消防、天際線、容積率、紅線、規(guī)劃、偷面積、測繪標準)，防止報建的后續(xù)調整影響前期開工及整體周轉效率;其次，各部門就各工作項的前后工序搭接，各工作項工期的前后騰挪等等達成共識，明確各部門的工作責任，通過計劃的推演來進一步驗證計劃的合理性。

　　三級預警加強節(jié)點檢視、成果追蹤和資源協(xié)調

　　計劃編制合理僅僅是第一步，接下來就是具體的執(zhí)行，但在執(zhí)行過程中可能會受到各種各樣的因素影響，從而影響到計劃目標的實現(xiàn)，因此J企建立了三級預警機制來監(jiān)控異常。

　　1.分類分級的三級預警

　　J企首先將計劃工作項按照重要性排序依次分為關鍵節(jié)點(開工、開盤、竣備、交房)、里程碑節(jié)點(項目摘牌、收地入場、項目開工、主體開工、開盤、竣備、入伙)、一級節(jié)點(26個)、二級節(jié)點(164個)，然后針對不同的工作項級別定義不同的預警對象，具體的運作機制如下：

　　(1)開始提醒：提醒下游檢視、追蹤上游成果

　　在計劃開始日期前3天，計劃系統(tǒng)會根據(jù)工作項類別自動將工作開始消息分別發(fā)送給責任部門、下游部門及監(jiān)督部門。責任部門在收到提醒時會檢視工作項開始條件是否具備，主動追蹤和跟進上游部門工作。針對關鍵節(jié)點、里程碑節(jié)點和一級節(jié)點，消息提醒會同時發(fā)送給下游部門，讓下游部門也能知曉上游部門工作項能否正常開始，預判本部門節(jié)點能否正常進行。針對關鍵節(jié)點和里程碑節(jié)點，計劃開始消息會發(fā)送給集團工程部和集團計劃監(jiān)督部，如不具備開始條件可由集團層面來進行協(xié)調。

　　(2)中期預警：本質是資源協(xié)調，讓下屬敢于匯報

　　中期預警分成時間和工作項兩大維度。首先在時間維度上，對于周期小于30天(含30天)的節(jié)點，在周期的50%前一天預警，對于周期大于30天的節(jié)點，在周期75%的前一天預警;其次，在工作項維度上，不同節(jié)點的預警對應不同領導級別，比如關鍵節(jié)點預計延期，會向集團主管副總裁及常務總裁進行預警，其他節(jié)點延期則會向集團工程部及計劃監(jiān)督部進行預警。需要特別說明的是，該預警是基于風險等級來觸發(fā)不同級別的關注及資源協(xié)調，其要義是要幫助項目達成目標，這就從源頭上解決了下屬公司不敢匯報，擔心匯報延期領導責罰或者批評的問題。

　　(3)到期警示：視風險等級觸發(fā)風險協(xié)調會

　　在到期前一天，責任人需就計劃完成情況進行匯報，如果關鍵節(jié)點延期，會觸發(fā)最高等級的預警，預警消息會發(fā)送給集團董事會主席，與此同時會觸發(fā)專題風險協(xié)調會，基于經(jīng)營目標及集團資源角度采取趕工措施或者計劃調整。

　　2.有支持，有懲戒，解決謊報和瞞報

　　要保障三級預警機制生效，最關鍵的一點就是要能夠及時真實的匯報，避免責任單位的謊報、瞞報。

　　J企采取了兩個辦法：一是集團明確自身定位是支持和服務，目的是為幫助項目解決問題，讓下屬公司敢于匯報;二是明確嚴格的處罰措施，規(guī)定一、二級節(jié)點瞞報1次，對相關責任人扣此節(jié)點3倍考核分值，并可給予降職、降薪直至解聘的處罰。通過正反兩方面的舉措來解決實時匯報的問題，確保預警機制有效運轉。

　　紅燈+清零讓計劃執(zhí)行有壓力有動力

　　1.紅旗、紅星、紅燈嚴格考核，一次紅燈就“殺人”

　　在建立預警及風險處理機制的同時，為了保障計劃執(zhí)行的力度和效果，J企通過嚴格的考核來形成高壓態(tài)勢。為此，針對不同節(jié)點延期規(guī)定了不同的狀態(tài)，針對里程碑節(jié)點一旦延期未完成，則記為一個紅燈、針對其余一級節(jié)點如延期未完成則記為一個紅旗、針對二級節(jié)點如延期未完成則記為一個紅星，并且以項目分期為單位進行累計并累計兌現(xiàn)，亮四次紅星=亮一次紅旗，亮4次紅旗=亮1次紅燈;亮1次紅燈，可對相關責任人進行降職或撤職處分。

　　2.里程碑節(jié)點按期完成就清除階段性懲罰

　　在建立紅燈殺人機制的同時，計劃管理并非完全不講道理和情面，計劃管理本身的導向是為了確保計劃節(jié)點的達成，所以紅燈殺人機制本身也是為了節(jié)點達成而采取的高壓手段，但殺人本身并不是目標，所以為鼓勵項目更好地趕工趕節(jié)點。J企規(guī)定，在計劃未調整情況下，如果里程碑計劃按期達成，則該里程碑節(jié)點與上個里程碑節(jié)點之間亮的紅星、紅旗全部取消，所對應扣除的績效工資全部返還，通過這樣的機制來正面激勵下屬公司竭力完成節(jié)點目標要求。